Mais comment les banques font-elles pour calculer les taux de leurs prêts ?

Récemment un de mes anciens collègue, fort mécontent des taux que lui offrais la BNP pour son prêt immobilier, c'est tourné vers moi pour l'aider à trouver une attaque contre le banquier qui lui semblait-il faisait preuve de mauvaise foi.
J'ai eu une discussion avec cet ami pour déterminer les facteurs explicatifs de ces taux proposés par la BNP, et comment les justifier. Mon ami avait deux explications pour ces taux: 

1. Les taux pratiqués par la banque dans ses opérations de banque de détail sont liés aux taux des OAT 10 ans francais.
2. Les taux pratiqués par la bnp sont les taux auxquels la bnp peut emprunter agrémentés d'une petite marge.

Aucune de ces deux explications n'est satisfaisante. En effet, il y des contre-exemples assez nets de ces facteurs explicatifs.
Prenons le premier taux, celui des OAT (obligations d'état française). La première remarque, c'est que les taux des OAT sont dépendants de la confiance des investisseurs envers la solvabilité de l'état français. Si l'état français passe d'un rating AAA à un rating C, ces taux vont évoluer à la hausse, et tout cela aura peu à voir avec la BNP et ses clients. Les taux des OAT sont liés à l'évaluation de la capacité de remboursement de l'état français. Il s'agit d'un facteur qui ne devrait pas rentrer en compte dans le taux offerts à mon ami.
Pour le deuxième argument, il faudrais imaginer que la BNP emprunte 1000 euros sur les marchés à un taux X, puis utilise ces 1000 euros pour les préter à ces clients particuliers à un taux Y correspondant à ce même taux X majoré d'une marge qui rend l'opération positive. Cette façon de représenter le problème est simpliste. La BNP peut financer son prêt avec des instruments de court terme et maintenir sa solvabilité en faisant rouler des prêts de maturité courte.

Que se passe-t-il en réalité?

Dans la pratique, le point de départ pour expliquer les taux pratiqués par les banques en europe, c'est la Banque Centrale Européenne ou BCE.
Ce sont les banques centrales qui contrôlent les taux liés à une devise. Les banques centrales imposent que les banques privées déposent tous les soirs une somme donnée en dépôt. Ce dépôt est rémunéré à un taux appelé taux de rémunération.
De la même manière, les banques centrales peuvent prêter de l'argent à un taux donné: le taux de refinancement ou taux directeur. Ce taux de refinancement est aujourd'hui au plus bas à 0.75 % annuel. C'est la base de tous les taux: si le taux directeur est de 3%, alors tout le monde prêtera avec un taux plancher aux alentours de 3%.
Sur cette base, il faut rajouter des facteurs intrinsèques et externes qui font que les taux offerts à une entreprise ou a un particulier sont plus ou moins hauts:

• La durée: plus un prêt est long, plus les chances de voir sa valeur se déprécier est importante (inflation, défaut de l'emprunteur)
• La solvabilité de l'emprunteur: Plus un emprunteur à un mauvaise capacité à rembourser ou un mauvais historique de remboursement, et plus on lui prêtera à des taux désavantageux.
• Les attentes économiques: Si j'anticipe une inflation forte dans 5 ans, je ne vais pas prêter au même taux sur 5 ans que sur 4 ans. Les taux qui sont offerts sont liés aux prévisions économiques du préteur.
• Les taux de délinquances: A un instant donné, on peut calculer un pourcentage des prêts immobilier aux particuliers pour lesquels l'emprunteur est dans l’incapacité de remplir ses engagements. Plus ce taux est haut, plus les banques devront demander des taux haut pour compenser ces pertes. en France le taux de défaut reste faible en partie lié à un endettement des ménages maitrisé, mais l’Angleterre et l’Espagne sont des situations différentes:

Quels sont les taux pratiqués actuellement ?

Il existe une  bonne source d'information sur les taux pratiqués réellement par les banques à un moment donné: Il s'agit de l'observatoire CSA du crédit logement. Actuellement, le taux pratiqués sur les prêts aux particuliers est en moyenne de 3.16 %.
Enfin, les sites de courtage de crédit comme empruntis ou meilleurtaux.com donne les taux usuels proposé par les banques à un instant T par maturité:

Comment faire pour faire baisser son taux ?

Il n'y a malheureusement pas 26 solutions pour faire baisser son taux de crédit. Il faut soit:
- Réduire la durée du prêt.
- Prouver que sa solvabilité est exemplaire avec un dossier en béton (montrant un bon reste à vivre, une grande capacité d'épargne, un endettement faible, etc...)
Vous pouvez faire appel à un grand réseau de baque de détail ou à un courtier indépendant, mais il n'y a pas de miracle, votre taux sera dépendant de la qualité de votre dossier et pas de tel ou tel courtier que vous pourriez rencontrer.
Vous pourriez bien sur demander à votre banquier de faire un effort commercial, mais même si vous êtes le meilleur client de son agence, cette démarche ne vous amènera malheureusement pas loin.