Faut-il acheter pour louer ou acheter pour habiter ?

Acheter sa résidence principale.

Il y a beaucoup de facteurs qui jouent lors de l'achat d'une résidence principale. Tous ne sont pas rationnels, loin s'en faut.
Le premier facteur, bien sûr, c'est le sentiment de sécurité. Lorsqu'on est chez soi, on a moins peur de se retrouver à la rue. 
Ce sentiment de sécurité a une valeur, la sérénité n'est pas un confort superflu, mais il ne doit pas obscurcir d'autres facteurs, financier ceux-la qui ont un impact important sur votre vie. 
Car nous allons le voir, acheter une résidence principale peut bloquer votre capacité d'investissement pour de nombreuses années...

 

Quand il faut acheter...

 

 En consultant la littérature financière, j'ai un jour été surpris de noter que certains auteurs faisaient une distinction entre le fait d'acheter pour louer et le fait d'acheter une résidence principale. Surpris, car pour moi les deux choses étaient rigoureusement identiques, il n'en est rien toutefois, nous allons le démontrer.
Plaçons nous à ce moment de votre vie, ou ayant un trouvé un emploi stable dans la région de votre choix, vous êtes en capacité avec votre moitié de procéder à un achat. Vous êtes des primo-accédants, vous n'êtes pas riches, mais votre banquier est d'accord pour vous faire un prêt.Vous avez deux choix:

1. Acheter un logement pour le louer: vous continuerez à vivre en location mais vous percevrez des loyers.
2. Acheter le même logement pour y habiter: il n'y a plus de loyers à payer ou à percevoir.

Dans les deux cas, la constante sera que vous devrez payer les traites de votre prêt. Il faudra aussi payer les charges. Charges et loyers seront soumis à une augmentation annuelle. 
Quelle est la différence entre les deux scénarios ? Dans tous les cas, les charges et les traites sont à payer. Dans le scenario 2, vous ne percevez pas de loyer , alors que dans le scenario 1, le loyer de votre locataire et le celui de votre résidence principale s'annulent. Donc en toute apparence, les deux situations sont identiques... mais pas pour votre banquier.
Car dans le cas d'un achat de résidence principale, si vous souhaitez ré-investir avec un nouveau prêt, votre banquier ne pourra pas compter dans vos revenus les loyers que vous ne payez pas, car vous êtes propriétaire. Pour votre banquier, vous êtes frappés par les charges de votre logement et votre prêt, mais il ne peut mettre ces frais en balance avec une rentrée d'argent. Idéalement, votre banquier devrait regarder votre reste-à-vivre, ce qui ferait apparaître le loyer que vous ne payez pas., mais dans la pratique, la plupart des banquiers ne le font pas.
Alors que si vous aviez acheté pour louer, les loyers perçus rentreraient directement dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Si votre investissement locatif est choisi avec une rentabilité suffisante, il vous sera possible de ré-emprunter pour acheter votre résidence principale, ou pour ré-investir dans le locatif.

Quand il ne faut pas acheter...

 

Mais attention, tous les placements ne sont pas équivalents. Ce qui est important, c'est la notion de cash flow. Sans regarder le rendement de vos placements, votre banquier va regarder à un instant T, quels sont vos charges et vos revenus, et c'est sur cette donnée qu'il  fondera sa décision. Pour investir sagement, il faut s'assurer que ces flux s'équilibrent.
Prenons un studio dans une ville de province vendu 100 000 euros. Ce studio va générer un revenu locatif. Mettons que le loyer est de 500 euros/mois soit 6000 euros par an. Mettons ensuite que les charges sont de 1000 euros par an. Les charges et les loyers augmentent au même rythme de 1.5%/an.
Pour acheter ce logement à crédit, il faudra emprunter 107 k€ pour compter les frais de notaires. Actuellement pour emprunter 107 K€, il faut ,d’après meilleurtaux.com, payer 567 euros/mois pendant 25 ans. Voici le cash flow associé:
Que voit-on ? Les flux de trésorerie associé à cet investissement sont négatif pendant 20 ans ! Clairement, ce type de placement ne permet pas de ré-investir dans la foulée.
Supposons maintenant que nous augmentions ce loyer de 15%, et qu'il passe à 580 euros. Que se passe t-il ?
Les cash-flow deviennent positifs dés la 9 eme année mais dès la première année la différence est minime.
Clairement, 80 euros peuvent faire la différence! Il est donc essentiel de ne pas s'engager dans un placement dont la rentabilité ne serait pas à la hauteur.